Il box pertinenziale può essere venduto separatamente dall’immobile principale?
La definizione di pertinenza
La pertinenza è definita attraverso il rapporto che la lega ad un bene principale. Per essere più chiari, una pertinenza è un bene posto a servizio o ornamento di un altro bene. Per esempio il garage, rispetto all’abitazione, è una pertinenza.
E’ anche vero, però, che il garage ha una sua propria dignità di bene immobile e, pertanto, potrebbe essere oggetto – potenzialmente – di autonomi contratti.
L’ordinamento, attraverso la creazione del rapporto pertinenziale, ha fatto venir meno il precedente istituto giuridico della destinazione degli immobili. E’ stato stabilito, quindi, che gli atti che hanno ad oggetto il bene principale comprendono “automaticamente” anche la pertinenza.
Insomma, per insistere sullo stesso esempio, messa in vendita una casa, automaticamente sarà oggetto di compravendita anche il relativo box.
Ma cosa succede se il venditore vuole, invece, trattenere la proprietà del box? O se vuole vendere solo il box ma non l’abitazione?
L’art. 818 c.c. al secondo comma, ci dice che le pertinenze possono formare oggetto di autonomi contratti. D’altronde, il vincolo pertinenziale è limitato alla volontà delle parti e alla destinazione reciproca degli immobili (il box “al servizio” dell’abitazione principale) ma non si tratta di un diritto reale o di un istituto paragonabile. La relazione di servizio fra i beni può cessare per espressa volontà del proprietario (o per il venir meno della pertinenza, per esempio, perché è andata distrutta).
Sarà, quindi, possibile vendere il box separatamente dalla casa o, viceversa, vendere la casa trattenendo la proprietà del box.
VERIFICHE OPPORTUNE
E’ opportuno, però, controllare negli atti di provenienza e negli atti amministrativi di concessione edilizia, oltre che nell’eventuale regolamento di condominio, se risulti l’obbligo di mantenere un numero fisso di posti auto a servizio delle abitazioni condominiali. Questo, infatti, potrebbe costituire un problema per il successivo rogito ed è un indispensabile punto di indagine.
Altra verifica assai opportuna è lo stato di proprietà dell’area box. Non è infrequente, infatti, che al momento della costruzione del condominio o dell’abitazione il Comune di riferimento abbia trattenuto per sé la proprietà del terreno su cui sorge la costruzione, lasciando al committente solo la proprietà superficiaria della costruzione box. Anche in questo caso, quando ci si determina alla vendita, sarà bene avere chiaro lo stato del diritto di proprietà ed, eventualmente, l’esistenza di un termine finale per il rapporto di superficie. Questo dato è facilmente ricavabile da una visura catastale nella quale emergerà, se del caso, un titolo di comproprietà del Comune.