Se durante un contratto di locazione si ha la necessità di vendere l’immobile locato, che sia per ottenere liquidità o per cogliere un’opportunità di investimento, ci si potrebbe domandare se è necessario attendere la scadenza del contratto di affitto. La risposta è NO, la vendita dell’immobile locato prima della scadenza è possibile, ma il proprietario deve adottare alcuni accorgimenti nei confronti del locatario. In questo articolo analizziamo come dare il preavviso, i diritti del locatario e se è necessario rispettare il diritto di prelazione.

Gli obblighi del locatore

Affinché il trasferimento della proprietà sia legalmente valido, è necessario che il locatore adempisca a una serie di obblighi previsti dalla legge.

1. Comunicare all’inquilino la decisione di vendere l’immobile • La comunicazione deve avvenire a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec e deve riportare il prezzo, eventuali condizioni di vendita e l’invito a esercitare il diritto di prelazione.
2. Informare l’inquilino del cambio di proprietà  • Dare comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione dell’immobile è uno step essenziale poiché, diversamente, questi non saprebbe a chi corrispondere il canone di affitto. Qualora non venisse debitamente informato del cambio di proprietà una volta finalizzata la vendita della casa, l’inquilino verrebbe per legge considerato libero da qualsiasi obbligazione nei confronti del nuovo proprietario. 
3. Informare il potenziale acquirente della presenza dell’inquilino  • In caso contrario, l’inquilino avrebbe il diritto di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

La vendita di un immobile locato prima della scadenza è possibile, ma richiede il rispetto di specifiche regole nei confronti dell’inquilino, come il preavviso e il diritto di prelazione

Diritto di prelazione dell’inquilino

In alcune situazioni, specialmente per gli immobili a uso abitativo locati con contratti a lungo termine, l’inquilino può avere il diritto di prelazione. Questo significa che, se il proprietario intende vendere l’immobile, l’inquilino ha la priorità nell’acquisto, alle stesse condizioni offerte a terzi.

La legge riconosce all’inquilino un diritto di prelazione, che gli consente di acquistare l’immobile prima di altri potenziali acquirenti, alle stesse condizioni di vendita. Tuttavia, questo diritto si applica solo se la vendita avviene prima della prima scadenza del contratto.

Quindi:

• Contratti 3+2 la prelazione vale nei primi 3 anni.
• Contratti 4+4 la prelazione vale nei primi 4 anni.

Il proprietario deve rispettare questi passaggi:

• Comunicare per iscritto all’inquilino la vendita, indicando prezzo e condizioni.
• Attendere 60 giorni per consentire all’inquilino di esercitare il diritto di prelazione.
• Se l’inquilino accetta, ha 30 giorni di tempo per il pagamento e la stipula dell’atto.
• Se l’inquilino rifiuta o non risponde entro i 60 giorni, il proprietario può vendere a terzi.

La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata A/R o PEC per avere valore legale.

Il diritto di prelazione è previsto dalla legge solo in specifici casi, ad esempio per contratti abitativi di durata non inferiore a 4 anni.

Eccezioni al diritto di prelazione

Esistono situazioni in cui l’inquilino non può esercitare la prelazione, poiché la normativa prevede delle esclusioni specifiche. Il diritto non si applica nei seguenti casi:

• L’inquilino è già proprietario di un altro immobile a uso abitativo, oltre a quello in cui vive in affitto.
• Il contratto è già scaduto o rinnovato, quindi non si tratta più della prima scadenza contrattuale.
• L’immobile viene trasferito per successione, quindi se il proprietario cede la casa a un erede, l’inquilino non ha diritto di prelazione.
• La cessione avviene a titolo gratuito, come nel caso di una donazione.
• L’immobile viene conferito a una società, ad esempio nel caso in cui il proprietario decida di trasferirlo a un’impresa di famiglia.
• L’immobile è stato suddiviso tra più comproprietari, quindi se si tratta di una divisione ereditaria o tra più soggetti che ne detenevano la proprietà congiunta.

In queste circostanze, il proprietario può disporre liberamente della vendita senza dover offrire l’immobile all’inquilino alle stesse condizioni proposte a terzi.

Diritti dell’inquilino in caso di vendita: cosa  succede se cambia il proprietario?

Preavviso per la vendita

In genere, l’inquilino non ha il diritto di opporsi alla vendita dell’immobile, ma deve essere informato del cambiamento di proprietà, in modo da sapere a chi pagare il canone d’affitto e a chi fare riferimento per questioni legate alla locazione.

Se cambia il proprietario di un immobile durante un contratto di locazione, il contratto non si estingue automaticamente. Il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del precedente proprietario.

• Il contratto di locazione rimane valido e attivo anche se l’immobile viene venduto a un nuovo proprietario. Il nuovo proprietario deve rispettare i termini e le condizioni del contratto esistente, inclusi il canone di affitto, la durata del contratto e tutte le altre clausole.
• L’inquilino mantiene il diritto di occupare l’immobile fino alla scadenza naturale del contratto, alle stesse condizioni pattuite con il precedente proprietario.
• Il nuovo proprietario subentra automaticamente nei diritti e negli obblighi del precedente proprietario. Questo significa che ha diritto a riscuotere il canone di affitto, ma deve anche rispettare gli obblighi previsti dal contratto, come la manutenzione dell’immobile e la garanzia dell’uso pacifico dello stesso.

Quando vendere un immobile occupato può essere vantaggioso

In generale, la vendita di una casa già locata è vantaggiosa quando l’acquirente è interessato a un investimento immobiliare e non ha intenzione di risiedervi. In questi casi, l’operazione risulta conveniente per entrambe le parti: il venditore riesce a concludere la transazione senza dover attendere la fine del contratto di locazione, mentre l’acquirente può beneficiare di un’entrata immediata grazie al canone di affitto già in essere.

Tuttavia, ci sono situazioni in cui anche chi desidera abitare nell’immobile è disposto ad acquistarlo nonostante la presenza di un inquilino. Se la casa si trova in una posizione strategica o ha caratteristiche particolarmente richieste, un potenziale acquirente potrebbe accettare di attendere la naturale scadenza del contratto di affitto prima di poterla occupare. In questi casi, la vendita può comunque risultare vantaggiosa, soprattutto se l’immobile gode di un’alta domanda sul mercato.

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