La vendita di un immobile richiede la stessa attenzione dedicata all’acquisto.
Una documentazione accurata è essenziale per evitare complicazioni nel processo di rogito notarile, sia per acquirenti che per venditori. Questa precauzione è particolarmente critica quando si tratta di vendere un immobile ereditato, dove la conoscenza della storia potrebbe essere limitata. La corretta gestione della documentazione non solo garantisce una transizione senza intoppi ma contribuisce anche a massimizzare il valore della proprietà in vendita.
Eredi di un immobile complesso
Un esempio concreto di questa situazione è rappresentato dalla case history che vi proponiamo.
Danilo e Francesco, sono gli eredi legittimi di un appartamento che desiderano vendere per poi dividere il ricavato. Dopo aver messo in vendita l’immobile, un acquirente manifesta interesse nel giro di poche settimane. Una volta concordato il prezzo, i due si presentano dal notaio per formalizzare la transazione, ma si trovano di fronte a inaspettate complicazioni.
L’appartamento, originariamente acquistato dai genitori negli anni ‘70 in un complesso di edilizia convenzionata, si rivela essere soggetto a un vincolo di riscatto per diventare pienamente proprietari. La scoperta di questa situazione si verifica proprio durante il rogito notarile, impedendo di fatto di vendere l’immobile.
Che cos’è l’edilizia convenzionata
L’edilizia convenzionata consiste nella costruzione di case o unità immobiliari supportate finanziariamente dal Comune e destinate a nuclei familiari a basso reddito.
Questa forma di edilizia popolare mira a fornire soluzioni abitative più accessibili per coloro con minori risorse finanziarie. Le amministrazioni locali collaborano con imprese di costruzione, offrendo loro sostegno finanziario per realizzare immobili su terreni pubblici o spazi espropriati.
Le case in edilizia convenzionata sono vendute a prezzi vantaggiosi, ma la loro cessione è soggetta a vincoli più rigidi rispetto agli immobili non convenzionati, con requisiti specifici come il livello di reddito degli acquirenti.
Questi vincoli sono progettati per garantire che le abitazioni rimangano accessibili a coloro che ne hanno bisogno nel tempo.
Quali sono i vincoli dell’edilizia convenzionata?
La vendita di immobili in convenzione edilizia con il Comune è vincolata da norme specifiche.
- Prezzi e Locazione: I proprietari di immobili in convenzione edilizia non hanno controllo sul prezzo di vendita o di locazione, poiché è determinato direttamente dal Comune.
- Durata della Proprietà: La vendita dell’immobile è vincolata temporalmente. I proprietari devono rispettare una durata prestabilita dagli accordi, di solito almeno 5 anni, durante i quali non possono mettere in vendita la proprietà.
- Acquirenti Specifici: La vendita è limitata a categorie specifiche di acquirenti che realmente necessitano di case popolari. I proprietari non possono cedere la proprietà a chiunque, ma devono rivolgere l’offerta esclusivamente a coloro che hanno effettivamente bisogno di alloggi accessibili.
È possibile svincolare un immobile costruito in edilizia convenzionata?
Danilo e Francesco, posti davanti a questi vincoli si sono rivolti al comune di appartenenza dell’immobile per verificare la possibilità ed eventuale costo per poter svincolare l’immobile e procedere poi alla vendita in autonomia e al prezzo concordato con l’acquirente.
Nel 2020, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha introdotto delle nuove regole per togliere i vincoli su immobili costruiti in edilizia convenzionata, stabilendo anche come calcolare la quota da pagare: Per rimuovere i vincoli sulle case costruite con l’aiuto del Comune, è necessario pagare il 50% del prezzo calcolato per la tua casa.
Altri dettagli sull’importo includono:
- Proporzionale alla dimensione: L’importo da pagare dipende dalla grandezza della casa, misurata in quota millesimale.
- Riduzione del costo: È possibile ridurre il costo utilizzando un “coefficiente moltiplicativo di riduzione”.
- Calcolo del coefficiente: Il coefficiente si determina considerando la durata della regola e il periodo trascorso dalla sua applicazione rispetto alla sua durata complessiva.
Errori da evitare
Quello raccontato nella nostra storia è solo uno dei tanti errori che si può riscontrare, gli errori comuni che potrebbero verificarsi nei documenti necessari per la vendita di un immobile possono riguardare:
- Errori nella Documentazione di Proprietà:
• Inesattezze nel titolo di proprietà.
• Problemi con la catena di titolarità.
• Vincoli legali sulla proprietà che potrebbero limitare la vendita. - Problemi Urbanistici e Catastali:
• Discrepanze tra la situazione catastale e la realtà dell’immobile.
• Violazioni urbanistiche o problemi di conformità con le normative locali. - Questioni Ipotecarie:
• Presenza di ipoteche non dichiarate o gravami sulla proprietà.
• Debiti fiscali o contributi condominiali non saldati. - Accertamenti Tecnici e Strutturali:
• Problemi strutturali non dichiarati.
• Mancanza di certificati di conformità o documenti relativi alle ristrutturazioni. - Autorizzazioni e Concessioni:
• Mancanza di autorizzazioni edilizie per eventuali lavori eseguiti.
• Difficoltà nel reperire le concessioni necessarie. - Ambito Ambientale:
• Problemi ambientali non dichiarati o non gestiti correttamente.
• Inadempienze alle normative ambientali. - Dichiarazioni Fiscali:
• Errori nei documenti fiscali e dichiarazioni catastali.
• Discrepanze tra i dati fiscali e la situazione reale dell’immobile.
Conclusioni
La vicenda raccontata nella case history, sottolinea l’importanza di una diligente verifica dello stato legale dell’immobile prima di intraprendere qualsiasi accordo di compravendita.
Gli acquirenti, così come i venditori, devono essere consapevoli degli aspetti legali e amministrativi che potrebbero emergere durante la fase di rogito notarile, al fine di evitare inconvenienti che potrebbero compromettere la conclusione dell’affare immobiliare.
