Esigenze storiche
Il contratto di locazione, per retaggio storico, è posto dal legislatore sotto una campana di vetro di tutele e accorgimenti volti soprattutto a tutelare i diritti dell’inquilino.
D’altronde quello del diritto alla casa è uno dei versanti più discussi dal dibattito giuridico e, se dal lato dei locatari è auspicabile il mantenimento di queste tutele (se non il loro incremento), dal lato dei proprietari, dei locatori, vi è una pressione sempre maggiore all’incremento della libertà dei tempi e delle forme, alla snellezza dei procedimenti e della burocrazia e, soprattutto, alla de-formalizzazione dei procedimenti (per non parlare della necessità – divenuta ormai urgenza – di ammodernare il rito locatizio a favore di una procedura più celere e snella per la liberazione dell’immobile da inquilini morosi).
Se ben diversa è la rete di tutele prevista per gli inquilini di immobili commerciali o ad uso diverso da quello abitativo, le esigenze dei locatori paiono quindi coincidenti o, quanto meno, assai vicine a quelle dei proprietari di unità abitative: snellezza delle procedure, agilità burocratica, sgravio fiscale, riforma degli sfratti per morosità.
Se alcuni di questi accorgimenti non possono che passare attraverso il Parlamento, per altri, la cui gestione è demandata anche all’autonomia privata, la prassi degli affari ha trovato diversi escamotage per assicurare una dinamica svelta e accorta del rapporto locatizio.
Il contratto di affitto temporaneo
Uno di questi stratagemmi è il contratto di temporary shop, ossia la locazione commerciale brevissima. Come tutti i contratti di locazione, è prevista la forma scritta a pena di nullità ed è passibile di registrazione ove la durata sia superiore ai 30 giorni.
In molte città, la realtà del negozio temporaneo ha ormai familiarizzato con l’iniziale sorpresa degli utenti che si trovavano spiazzati dall’idea di non avere sempre a disposizione la possibilità di acquistare ciò che il negozio propone. D’altronde, il temporary shop può essere un ottimo spunto di promozione di una nuova linea o un trampolino di lancio a basso costo per una start up, una interessante vetrina per un flagship store o, ancora, l’occasione di sfruttare solo un determinato periodo dell’anno particolarmente florido (es. il Natale).
Proprio questi elementi formano parte essenziale del contratto a pena di nullità: l’indicazione della causa in concreto, cioè di quell’elemento che rende necessario e preferibile stipulare un contratto temporaneo anziché un normale 6 più 6, è l’elemento distintivo e caratterizzante di questo tipo di contratto.
Il contratto è nullo se non indica perché si preferisce la formula temporanea.
L’indicazione delle esigenze della locazione temporanea rendono esplicita la necessità di tutela concreta di una situazione che vede il suo paradigma in un diverso schema giuridico (quello della locazione commerciale ordinaria). In poche parole: è necessario spiegare perché si sceglie di derogare alla normativa ordinaria ricca di tutele per entrambe le parti, preferendo, invece, una situazione precaria che l’ordinamento vede con sfavore.
In mancanza di tale indicazione, il contratto è, dunque, nullo. D’altronde la breve durata del contratto stesso potrebbe rendere alquanto problematico l’esercizio della relativa azione, posto che l’intero rapporto potrebbe esaurirsi in pochi mesi o settimane e potrebbe non essere conveniente mettere in dubbio la validità di un rapporto non solo già svolto, ma anche già esaurito (salvo, ovviamente, una valutazione caso per caso).