Nella gestione condominiale moderna, sempre più Amministratori condominiali si affidano a Studi professionali per ottenere una visione chiara e completa dei proprietari che compongono il condominio. Questa pratica è diventata essenziale per affrontare con successo eventuali situazioni di morosità nelle spese condominiali, consentendo agli amministratori di agire prontamente e con precisione. 

Il mancato pagamento delle spese condominiali | Case History

Manuele, un professionista con una vasta esperienza nel settore condominiale, ha accettato l’incarico di gestire un nuovo condominio con la solita dedizione e attenzione. Tuttavia, le sue aspettative sono state rapidamente deluse quando ha scoperto un buco nelle finanze del condominio. Dopo un’attenta valutazione, è stato individuato il condomino Rachid come colpevole del mancato pagamento delle spese condominiali, determinando un significativo squilibrio nell’economia del condominio

In conformità con le nuove normative condominiali, Manuele ha agito prontamente e ha sollecitato Rachid al pagamento delle spese in sospeso, minacciando di avviare un ingiunzione di pagamento nel caso in cui il debito non venisse regolato tempestivamente. Tuttavia, nonostante i solleciti ripetuti, il pagamento non è stato effettuato, costringendo Manuele ad approfondire ulteriormente l’indagine per risalire alla radice del problema.

L’Importanza della nuova riforma

L’Intervento tempestivo dell’amministratore

Questa situazione mette in evidenza l’importanza cruciale della nuova riforma condominiale, che conferisce agli amministratori il potere e l’obbligo di agire prontamente di fronte a situazioni di mancato pagamento delle spese condominiali. Attraverso l’ingiunzione di pagamento, gli amministratori possono adottare misure legali per garantire il recupero dei fondi necessari al benessere e al mantenimento dell’edificio condominiale.

Identificare il Proprietario dell’Immobile | Il primo passo

L’amministratore prosegue con le indagini e si rivolge a strumenti come la ricerca catastale per ottenere informazioni sul proprietario dell’immobile in questione. Questo passaggio si rivela fondamentale, poiché consente di verificare se il condomino Rachid è effettivamente il legittimo proprietario dell’unità immobiliare. Tuttavia, i risultati della ricerca catastale rivelano che Rachid non risulta essere il proprietario registrato dell’immobile.

Di conseguenza, diventa essenziale condurre una visura storica approfondita.

Questo strumento fornisce una panoramica dettagliata della storia proprietaria dell’immobile nel corso degli anni, consentendo di risalire con precisione al vero proprietario attuale.
Una volta individuato il legittimo proprietario, l’amministratore può intraprendere le azioni legali necessarie, tra cui l’emissione di un’ingiunzione di pagamento, per recuperare il credito e garantire la stabilità finanziaria del condominio.

Come vengono stabilite le spese condominiali

Le regole per il pagamento delle spese condominiali sono le seguenti:

• Ogni condomino deve contribuire alle spese per mantenere e usare le parti comuni, come stabilito dall’articolo 1104 del Codice Civile.
• L‘articolo 1123 dice che le spese per le parti comuni, i servizi e le modifiche pianificate sono divise tra i condomini in base alle quote millesimali di proprietà

Per calcolare la quota di ogni condomino, si considera quanto spazio ha la sua unità rispetto allo spazio totale del condominio.

Questo calcolo tiene conto di fattori come la grandezza dell’appartamento, il piano in cui si trova e altre caratteristiche.

È importante anche ricordare che:

• Le spese ordinarie, come la portineria, le pulizie, la bolletta elettrica comune e il riscaldamento centralizzato, devono essere pagate dall’inquilino nel caso l’abitazione sia stata affittata.

• Le spese straordinarie, invece, come quelle legate a lavori di ristrutturazione o a riparazioni urgenti e impreviste, sono a carico del proprietario. Queste spese riguardano le parti comuni, le funzioni e i servizi del condominio.

Come avviene il pignoramento per spese condominiali non pagate?

Se uno o più condomini non pagano le spese condominiali, l’amministratore può avviare una procedura per recuperare il debito. 

Se i condomini non pagano, l’amministratore può prendere provvedimenti legali. Inizia con una messa in mora e poi può chiedere un’ingiunzione di pagamento al Tribunale. Il condomino ha 40 giorni per pagare, altrimenti si può procedere con l’esecuzione forzata.

Il decreto ingiuntivo esecutivo impone al condomino di pagare una somma di denaro entro un determinato periodo, legato all’approvazione del rendiconto dell’assemblea condominiale. Se non viene approvato, il debitore ha comunque 40 giorni per pagare dall’ingiunzione, e ha altrettanto tempo per fare opposizione.

Per recuperare il debito, il creditore ha tre opzioni: 

• pignoramento mobiliare, coinvolgendo beni mobili del debitore; 
• pignoramento presso terzi, usando crediti del debitore come stipendi o versamenti sul conto corrente; 
• pignoramento immobiliare, che può comportare la vendita della casa all’asta. Quest’ultima opzione potrebbe essere complicata se ci sono altri interessati, come una banca con un mutuo sulla proprietà.

Conclusione

In conclusione, la case history di Manuele evidenzia non solo le sfide finanziarie affrontate dagli amministratori condominiali, ma anche l’importanza della nuova riforma condominiale nel garantire un intervento tempestivo ed efficace di fronte a situazioni di mancato pagamento delle spese condominiali. È fondamentale avere fin dall’inizio un quadro chiaro e completo dei proprietari che compongono il condominio, in modo da poter intervenire prontamente in caso di necessità.

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