Stai cercando di realizzare il sogno di acquistare una casa, ma ti trovi di fronte a ostacoli nel ottenere un mutuo, e allo stesso tempo non desideri continuare a pagare l’affitto senza avere la prospettiva di diventare proprietario. Se il proprietario dell’immobile è aperto all’idea di venderti la casa, potresti valutare una soluzione che sia vantaggiosa sia per te che per lui: l’affitto con riscatto.

Cos’è l’Affitto con Riscatto

L’affitto con riscatto, rappresenta una modalità contrattuale che prevede che, al termine del periodo di locazione concordato, l’affittuario abbia l’opzione di acquistare l’immobile. Durante il periodo di affitto, i pagamenti mensili vengono conteggiati e sottratti dal prezzo di acquisto predeterminato. Tuttavia, il canone mensile tende ad essere leggermente superiore rispetto all’affitto tradizionale, poiché include un componente anticipato per il costo finale dell’acquisto. Questo tipo di contratto costituisce un equilibrato compromesso tra locazione e acquisto, applicabile a qualsiasi tipo di proprietà immobiliare.

Rent to buy, qual’è la differenza

La principale distinzione tra l’affitto con riscatto e il rent to buy riguarda la struttura contrattuale. Nel rent to buy, si tratta di un contratto misto che comprende sia una locazione che un preliminare di vendita, soggetto a tutte le formalità di registrazione immobiliare.

Con il rent to buy, il locatario paga un acconto iniziale per l’acquisto della casa e successivamente i canoni di locazione, alcuni dei quali sono destinati ad aggiungersi all’acconto iniziale. Importante sottolineare che, nel caso in cui la futura compravendita non si concluda, il contratto di locazione rimane valido, permettendo all’affittuario di continuare ad occupare l’immobile, a meno che il proprietario decida diversamente. Inoltre, il locatore è tenuto a restituire l’acconto versato per l’acquisto della casa. Se l’affittuario decide di rimanere nell’immobile, l’importo dell’affitto viene rinegoziato e portato a un livello non agevolato.

Affitto con riscatto: Regole e requisiti del contratto

Normalmente, il contratto di affitto con riscatto segue il normale modello di locazione, ma prevede un pagamento extra del 20-30% che costituisce un anticipo per l’acquisto dell’immobile. Alla scadenza del contratto, il locatario ha l’opzione di acquistare la proprietà, avendo già versato una parte significativa del prezzo di vendita, di solito intorno al 20%. Alla firma del contratto, le parti concordano la durata massima del contratto, che non può protrarsi oltre i 10 anni, insieme al canone mensile e al prezzo di acquisto finale.

Per essere giuridicamente valido, il contratto deve essere registrato presso gli uffici dei registri immobiliari. La normativa regola attentamente questo tipo di accordo per garantirne la validità e prevede conseguenze nel caso di inadempienza da parte del locatario.
Se l’affittuario non rispetta il pagamento minimo di canoni mensili, concordato dalle parti e non inferiore a 1/20 del totale, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto. In tal caso, il proprietario ha il diritto di riottenere il possesso dell’immobile e, se previsto nel contratto, può trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.

Tipologie di contratto di affitto con riscatto

Esistono diverse modalità di contratto di affitto con riscatto, ciascuna con implicazioni specifiche riguardanti il trasferimento della proprietà e la gestione dei pagamenti mancanti:

• Affitto con opzione di acquisto futuro: In questo caso, l’inquilino ha la possibilità, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile in un momento successivo. Questo concede flessibilità all’affittuario, che può decidere di procedere con l’acquisto solo se lo desidera.

• Contratto di Locazione con Preliminare di Vendita: Qui, l’affittuario è vincolato all’acquisto e perde le somme versate nel caso di rinuncia. Questa modalità implica un impegno più forte da parte dell’affittuario, che deve essere sicuro della propria intenzione di acquistare l’immobile.

• Acquisto con Riserva di Proprietà: In questa situazione, l’affittuario diventa proprietario solo dopo aver soddisfatto tutti i pagamenti dell’affitto. Questo tipo di contratto può garantire al proprietario una maggiore sicurezza finanziaria, in quanto l’affittuario deve dimostrare una solida capacità di pagamento prima di ottenere la proprietà.

Confronto di benefici e rischi dell’affitto con riscatto

Come in ogni situazione contrattuale, l’affitto con riscatto presenta pro e contro sia per l’affittuario che per il proprietario.

Per l’affittuario:

>Vantaggi:

• Accesso immediato all’immobile desiderato, anche con liquidità limitata.
• Priorità di acquisto al termine del contratto.
• Flessibilità nel cambiare idea riguardo alla scelta della casa.
• Esenzione dall’IMU e dalla TASI fino all’acquisto dell’immobile.
• Migliori possibilità di ottenere un mutuo grazie alla dimostrazione di buon pagatore e alla riduzione dell’importo richiesto.

> Svantaggi:

• Canone mensile potenzialmente più elevato rispetto a un affitto tradizionale.
• Rischio di perdere i soldi spesi in caso di mancato acquisto.
• Incertezza sul prezzo finale, considerando la possibilità di svalutazione dell’immobile nel tempo.

Per il proprietario:

>Vantaggi:

• Mantenimento della proprietà fino al termine del contratto, con un canone mensile più elevato rispetto all’affitto tradizionale.
• Facilità nel collocare un immobile invenduto, ottenendo un reddito immediato.
• Evitare la svalutazione dell’immobile e la perdita di valore dovuta alla mancanza di occupanti.

> Svantaggi:

• Nel caso di mancato acquisto da parte dell’affittuario, il proprietario deve restituire una parte delle quote mensilmente versate.
• Responsabilità sul pagamento di TASI, IMU e spese di manutenzione straordinaria per tutta la durata del contratto.
• Impossibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa in quanto proprietario di un altro immobile.
• Rischio di non ottenere il miglior prezzo di vendita nel tempo, poiché il valore dell’immobile potrebbe aumentare rispetto al prezzo concordato nel contratto.

Prima di Firmare: L’importanza delle verifiche che sia affitto con riscatto o rent to buy

Nel contesto di un acquisto di casa con affitto a riscatto, è fondamentale condurre approfondite verifiche sull’immobile coinvolto, sia al momento della firma del contratto che al momento del riscatto. Questo perché possono sorgere situazioni impreviste che potrebbero compromettere l’intero accordo. Ad esempio, è essenziale verificare la titolarità del proprietario dell’immobile per garantire che tutte le transazioni siano legittime e che non ci siano controversie legali in corso. È altrettanto importante verificare la presenza di eventuali gravami sull’immobile che potrebbero limitare i diritti dell’affittuario o causare complicazioni durante il processo di riscatto. Inoltre, è cruciale assicurarsi che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche e catastali per evitare problemi legali futuri. Si potrebbero incontrare situazioni in cui il proprietario, nel corso dei dieci anni di durata del contratto, ha avuto difficoltà finanziarie e l’immobile è stato messo all’asta, portando a complicazioni per l’affittuario. Pertanto, una verifica accurata delle condizioni dell’immobile e della situazione legale è indispensabile per proteggere gli interessi di entrambe le parti coinvolte nell’accordo di affitto con riscatto.

---