Quanto è importante prestare attenzione alla struttura fisica e tecnica di un immobile.

Vendere o comprare casa è un’operazione cruciale nella vita di una famiglia.

Non solo affrontare la trafila della ricerca di un acquirente o di una nuova abitazione è impegnativo e molto costoso, ma comporta anche una certa attenzione a dettagli che spesso vengono sottovalutati per la fretta di concludere un affare che pare vantaggioso.

Le “magagne” che un immobile nasconde, infatti, possono non essere semplicemente costituite da infiltrazioni d’acqua, tubi ammalorati, cavi elettrici da sostituire o tegole da cambiare.

La struttura fisica di un immobile è certamente un aspetto da considerare prioritario dal momento che non è infrequente che le spese per sistemarlo si rivelino addirittura più ingenti di quelle affrontate per l’acquisto.

La struttura tecnica di un immobile

Ciò non di meno, la struttura tecnica dello stesso non va sottovalutata.

Una visura catastale con le relative planimetrie può fornire diverse informazioni indispensabili. Ad esempio:

1. La titolarità dell’immobile. Il venditore è davvero il proprietario dell’immobile?
   
   Bisogna assicurarsi che la trattativa si svolga nei confronti del vero proprietario o dietro sua esplicita autorizzazione. La sostituzione del proprietario con altro soggetto avviene spesso e non sempre in mala fede. Tolti i casi delle agenzie che agiscono su specifico mandato, è assolutamente normale che il figlio conduca la trattativa al posto del padre anziano, per esempio. Il problema sorge se il vero proprietario, una volta che il figlio ha impegnato la parola, poi cambia idea o non si trova d’accordo con il prezzo accettato dal figlio.
   Queste vicende, spesso, vengono gestite sulla fiducia o sulla stretta di mano. Sarebbe opportuno, invece, chiedere che il proprietario rilasci un mandato alla vendita sul quale siano indicati precisamente i margini di trattativa o, quanto meno, l’effettiva accettazione del prezzo proposto dall’acquirente.
   Si tenga a mente che, se il proprietario è sottoposto a misure di tutela quali amministrazione di sostegno o interdizione oppure se è un minore, il prezzo pattuito e le modalità di pagamento dovranno essere sottoposte all’approvazione del Giudice tutelare.
   
   
2. La provenienza dell’immobile. Il dante causa ha ricevuto l’immobile da acquisto?
   O gli è stato donato? Se gli è stato donato, bisogna considerare che, per i vent’anni successivi alla donazione, il nuovo acquirente potrebbe subire azioni di rivendica per il recupero del bene da parte degli eredi legittimi lesi o pretermessi del donante.
   L’acquisto di immobili recentemente donati, infatti, non è quasi mai una buona idea.
   
   
3. Lo stato catastale dell’immobile. A volte, un immobile all’apparenza unitario è, in realtà, catastalmente frazionato o viceversa.
   Il pericolo in cui si incorre in questi casi è che nell’atto notarile per l’acquisto non vengano indicati gli estremi corretti. Può capitare, per esempio, che l’abitazione acquistata inerisca un determinato mappale mentre il box si trovi su un altro.
   Se nell’atto notarile viene indicato solo il mappale dell’appartamento, il box potrebbe risultare escluso dall’acquisto. Ciò, potrebbe non essere un problema nell’immediato poiché il possesso dei beni verrebbe comunque, probabilmente, trasferito.
   Ma al momento di rivendere l’intero compendio, potrebbe emergere l’assenza dell’indicazione del box nell’atto di provenienza con la conseguente impossibilità di venderlo (o, quanto meno, di trascrivere la vendita).

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