L’acquisto di un immobile, che si tratti di abitazione, di terreno, di capannone industriale o di spazio commerciale, è sempre un evento ben ponderato.
È un atto impegnativo, sia dal punto di vista economico sia dal punto di vista gestionale: possedere un immobile, infatti, comporta tutta una serie di spese e di impegni che è necessario tenere presenti quando si procede alla scelta e all’acquisto (spese di negoziazione, spese notarili, imposte e tasse, ristrutturazioni, manutenzioni, etc. etc.).
La scelta, poi, potrebbe richiedere diversi mesi, se non anni, perché deve tenere conto di moltissimi fattori, oltre al gusto personale dell’acquirente: la posizione, l’età dell’edificio o la produttività del terreno, la vicinanza con il centro abitato o con le principali vie di comunicazione, la classe energetica, l’edificabilità della zona, i dettami del piano regolatore, per fare degli esempi.
Un fattore particolarmente importante da considerare è lo stato catastale dell’immobile che si intende acquistare, ed ecco perché.
Problematiche del contratto di compravendita: la difformità catastale.
Il contratto di compravendita, in linea generale, è un atto che viene stipulato fra due o più parti per la cessione della proprietà di un oggetto verso il pagamento di un prezzo. Questo atto, può andare incontro a diverse vicende patologiche, che possono renderlo totalmente e radicalmente nullo, come se non fosse mai esistito. Stipulare un contratto nullo significa non divenire proprietari dell’immobile scelto e, ovviamente, vedersi restituito il prezzo eventualmente pagato.
Ma, posto che l‘interesse preminente di chi acquista è quello di tenersi l’immobile comprato e di non incorrere in gravose sanzioni, sarebbe opportuno premunirsi contro queste eventualità.
Una delle più comuni, dovuta alle aggressive e rapide politiche di urbanizzazione degli anni ’70-’80, è la difformità catastale dell’immobile: la mancata corrispondenza dell’immobile con la situazione dichiarata al catasto e, ancora, con quella dichiarata in Comune, può portare alla nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto, dal momento che un immobile non regolarmente accatastato non può essere venduto.
Se non può essere venduto, il contratto che lo vede come oggetto non sarà valido con le conseguenze di cui sopra.
La conformità catastale è sufficiente?
No! Per stipulare il contratto (c.d. rogito) il notaio vi chiederà solo la conformità catastale, ma non basta: per evitare la nullità del contratto e tutti gli antipatici e lunghissimi strascichi giudiziari che la vicenda comporterebbe, è importante verificare la triplice conformità dell’immobile che si sta acquistando: la situazione di fatto (l’immobile così come si presenta) deve corrispondere ai progetti depositati in Comune (quando l’immobile è stato costruito o quando è stato modificato l’ultima volta) che a loro volta devono corrispondere ai progetti depositati in catasto (l’ente che si occupa di censire gli immobili presenti sul territorio e dell’applicazione delle rendite).
La non conformità potrebbe portare anche a sanzioni tributarie e penali, nel caso in cui sia talmente grave da sfociare in un abuso edilizio.
Difformità catastali: quel centimetro che fa la differenza
Attenzione, non è affatto raro che le tre situazioni non corrispondano. Molto spesso il progetto di ristrutturazione viene depositato in catasto e non in Comune o viceversa, con la conseguenza che la situazione di fatto non corrisponde a quella progettuale depositata o, ancora più spesso, i progetti sono difformi dalla realtà per la presenza di qualche centimetro in più o in meno, per la presenza di porte o finestre dove non dovrebbero essercene o per l’assenza di metri cubi dichiarati.
Sí, anche qualche centimetro può fare la differenza perché incide sulla cubatura totale!
Come prevenire gli inconvenienti
Facendo una approfondita indagine catastale e presso gli uffici comunali, attraverso un professionista che non si limiti a confrontare i progetti attuali, ma sia in grado di risalire nel tempo a quelli più vecchi per verificare che tutti i passaggi siano stati effettuati e comunicati adeguatamente e che la situazione di fatto corrisponda a quella progettuale depositata.
Se dovesse emergere qualche difformità, un’indagine ben fatta è in grado di far emergere il momento in cui si è verificata la patologia e suggerire come correggerla.
Ricordate che trasferire un immobile completamente conforme è onere del venditore, la presenza di qualche difformità deve essere sanata da lui e a sue spese.
Sull’autrice
FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.