Quando ci si approccia all’acquisto di un immobile è inevitabile entrare in un turbinio di burocrazia, documenti e dubbi.
Spesso, per la fretta di concludere l’acquisto, per il timore di perdere un buon affare o per la necessità di cambiare abitazione, si tralasciano alcuni approfondimenti fondamentali che potrebbero prevenire problemi anche molto seri in un futuro più prossimo di quanto ci si possa aspettare. Le problematiche legate alle difformità catastali dell’immobile o alle difformità edilizie o urbanistiche, infatti, non rimangono latenti a lungo e, di solito, il cambio di proprietà è una buona occasione per controlli più approfonditi da parte degli enti competenti.
Qual è la documentazione necessaria?
Il Notaio rogante è tenuto ad allegare all’atto di compravendita la documentazione necessaria per documentare la provenienza dell’immobile e, cioè, i contratti con i quali l’immobile è stato acquistato dal precedente proprietario. La verifica notarile può estendersi anche all’estratto catastale per verificare la conformità dei mappali allo stato di fatto dell’immobile. Dovrà poi allegare la certificazione energetica.
Nonostante tutto ciò possa generare la convinzione di essere “in una botte di ferro”, l’acquirente coscienzioso controlla (o fa controllare da un professionista) almeno:
- la corrispondenza dell’atto di provenienza all’immobile che sta acquistando in ogni sua parte: non è infrequente, per esempio, che l’atto di provenienza riporti il civico errato, un computo errato di metri quadri (per esempio, banali inversioni di cifre: l’atto riporta 89 mq mentre in realtà sono 98mq), oppure non contenga enti pertinenziali.
L’atto di provenienza che non cita le pertinenze (es. il box), potrebbe essere il campanello d’allarme per l’abusivismo delle stesse (non è così strano trovare immobili con box abusivi o “arrangiati”) oppure del fatto che le pertinenze non sono di proprietà del venditore (il quale era magari semplice titolare di un diritto reale).
Ovviamente, questi elementi vanno sempre approfonditi perché incidono sullo stato della proprietà, sulla sua consistenza e, per forza di cose, sul valore.
- la corrispondenza dei mappali indicati nell’atto di provenienza a quelli indicati nell’estratto catastale aggiornato al momento più vicino possibile al rogito. I mappali, infatti, potrebbero non corrispondere, generando difformità che renderebbero il contratto affetto da vizi particolari con la conseguenza di renderlo nullo o annullabile.
Potrebbero sorgere conflitti con i vicini che rivendicano diritti su mappali che l’acquirente era convinto di aver acquistato ma che, in realtà, non fanno parte della proprietà. Per esempio, l’acquirente potrebbe essere convinto che lo spiazzo antistante la casa e adibito a parcheggio ma il mappale corrispondente potrebbe non essere indicato nell’atto di provenienza.
Se il mappale non era di proprietà dei precedenti proprietari, evidentemente, non potrà essere trasferito. Ciò potrebbe essere avvenuto in totale buona fede e, spesso, anche nell’assoluta inconsapevolezza del precedente proprietario che, magari per abitudine, ha sempre parcheggiato nello spiazzo, convinto che fosse di sua proprietà. Il fraintendimento potrebbe anche essersi generato da una modifica dei mappali nel tempo, dovuta a frazionamenti o modifiche dello stato degli immobili circostanti.