La donazione di un immobile è una pratica molto diffusa, soprattutto quando i genitori decidono di anticipare l’eredità a uno o più figli.
È un gesto generoso, ma fino a poco tempo fa portava con sé un problema serio: la casa donata era spesso difficile da vendere, perché in presenza di altri eredi “legittimari” – come spiegato nel nostro articolo dedicato all’asse ereditario – potevano sostenere di essere stati danneggiati e arrivare a chiedere la restituzione dell’immobile, anche molti anni dopo.
Questo rendeva le case donate meno appetibili per il mercato, le banche erano prudenti nel concedere mutui e gli acquirenti temevano conseguenze imprevedibili.
Ma dal 2025 la situazione cambia radicalmente grazie alla riforma introdotta dal Disegno di Legge Semplificazioni.
Vendere un immobile ricevuto in donazione è ora più sicuro: la riforma del 2025 tutela l’acquirente dai rischi legati agli eredi
Perché fino a oggi gli immobili donati erano “a rischio”
Fino a pochi mesi fa l’acquisto di una casa proveniente da donazione poteva nascondere insidie legali legate alle azioni di riduzione previste dal Codice Civile (artt. 561 e 563).
Queste azioni consentivano agli eredi legittimi di:
- contestare la donazione se ritenevano fosse lesiva delle loro quote,
- chiedere la restituzione dell’immobile al donatario o perfino al nuovo acquirente,
- agire anche molto tempo dopo: fino a 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante.
Non sorprende, quindi, che banche e acquirenti fossero molto prudenti quando si parlava di immobili donati.
Donazione non impugnabile da eredi 2025
Con il Ddl Semplificazioni, la riforma approvata nel 2025 ha introdotto una tutela fondamentale per il mercato:
l’acquirente non rischia più di perdere la casa, se l’atto di compravendita è stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari.
In altre parole:
- l’azione di riduzione degli eredi non può più colpire l’acquirente;
- non è più possibile chiedere la restituzione dell’immobile;
- gli eredi possono ottenere solo un indennizzo economico dal donatario, mai dal compratore.
Si tratta di un cambiamento di portata storica, fortemente voluto dal Notariato, che finalmente restituisce sicurezza e stabilità alle compravendite di immobili provenienti da donazione.
Effetti immediati sul mercato immobiliare
La nuova norma porta benefici sia ai privati che agli operatori del settore:
- Acquirenti più protetti: nessun rischio di perdere la proprietà a distanza di anni.
- Vendite più semplici e rapide per chi ha ricevuto un immobile in donazione.
- Maggior accesso ai mutui: gli istituti di credito possono accettare queste case come garanzia.
- Più fiducia nel mercato, che diventa finalmente più liquido e appetibile.
È davvero tutto risolto? Quali precauzioni restano utili
La riforma elimina il rischio più grande, ma chi vende una casa donata dovrebbe comunque effettuare una completa due diligence immobiliare, così da verificare ogni aspetto legale, urbanistico e documentale dell’immobile. In particolare, è consigliabile prestare attenzione a:
-
- eventuali vincoli presenti sull’immobile (come usufrutti o patti di destinazione);
- possibili gravami o pesi ancora attivi (ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, servitù non dichiarate);
- la conformità urbanistica dell’immobile, verificando che i lavori eseguiti siano regolarmente autorizzati;
- la coerenza catastale tra stato di fatto, planimetrie e dati ufficiali;
- accordi o rinunce tra eredi, quando possibile, per maggiore serenità;
- la possibilità di stipulare una polizza assicurativa che copra future contestazioni economiche;
- il supporto di notai e consulenti esperti in grado di analizzare l’intera documentazione.
Queste accortezze non sono obbligatorie, ma possono garantire ancora maggiore serenità nella compravendita.
Più sicurezza per venditori e acquirenti
La donazione resta un valido strumento per anticipare l’eredità ai figli, ma ora non genera più quegli ostacoli che per anni hanno bloccato compravendite e mutui.
Chi vende può farlo con più tranquillità.
Chi compra può essere finalmente certo dell’investimento.
E gli eredi, pur mantenendo la loro tutela, non possono più mettere in pericolo la proprietà dell’acquirente.
