Diritto di Passaggio: un elemento cruciale nelle transazioni immobiliari | Case History

Nelle transazioni immobiliari, emergono spesso situazioni intricate che richiedono una comprensione approfondita del diritto di passaggio. Questo principio legale, seppur non sempre evidente nelle documentazioni ufficiali, può avere un impatto significativo sulle proprietà confinanti e sui diritti di accesso.

Esaminiamo da vicino la vicenda legale che coinvolge i signori Rossi e la signora Carla.
Di recente, i Rossi hanno effettuato l’acquisto di una proprietà confinante con il terreno di proprietà della signora Carla. Tuttavia, emerge una questione controversa: la signora Carla rivendica di possedere un diritto di passaggio sulla proprietà dei Rossi, necessario per accedere al suo terreno.
Questo diritto, tuttavia, non trova menzione né nell’atto di acquisto dei Rossi, né in quello della signora Carla. È chiaro che siamo di fronte a una situazione complessa che richiede un’approfondita analisi storica per essere risolta in modo equo e conforme alla legge.

Ci troviamo di fronte a un classico caso in cui il diritto di passaggio potrebbe essere stato concesso verbalmente o tramite accordi non formalizzati con i precedenti proprietari.
Ecco perché è fondamentale esaminare attentamente la storia della proprietà per determinare se questo diritto esiste e, se sì, quali sono le sue implicazioni legali.


Differenza tra Diritto di Passaggio e Servitù di Passaggio
É fondamentale esaminare la storia della proprietà per determinare se esiste il diritto di passaggio. Foto pexels.com

Differenza tra Diritto di Passaggio e Servitù di Passaggio

Vediamo innanzitutto la distinzione tra Diritto di Passaggio e Servitù di Passaggio. Sebbene simili nella misura in cui entrambi regolano la possibilità di attraversare un terreno di proprietà altrui, hanno caratteristiche distintive che li differenziano nettamente.

Diritto di Passaggio

Il diritto di passaggio è un concetto legale che si riferisce al permesso concesso a una specifica persona di attraversare un terreno di proprietà altrui. In questa situazione, il privilegio è personale e si applica esclusivamente all’individuo autorizzato, senza influire sul terreno stesso. In altre parole, il diritto di passaggio riguarda il soggetto che ha il permesso di transito attraverso il terreno, ma non ha alcun impatto sulla proprietà in sé.

Servitù di Passaggio

Al contrario, la servitù di passaggio è un’altra forma di diritto legale che regola il passaggio attraverso un terreno di proprietà di qualcun altro. Tuttavia, a differenza del diritto di passaggio, la servitù di passaggio è strettamente legata al terreno stesso piuttosto che a una persona specifica. In questo caso, il diritto è reale e permanente, e si estende a qualsiasi futuro proprietario del terreno soggetto alla servitù. Pertanto, la servitù di passaggio crea un obbligo per il proprietario del terreno di consentire il transito attraverso di esso, indipendentemente dalla persona che possiede la proprietà in un dato momento.

La Visura catastale storica toglie ogni dubbio

Per determinare l’esistenza e i dettagli del diritto di passo, è essenziale condurre un’approfondita ricerca ipotecaria e catastale,  tramite una ricerca storica degli atti e delle visure catastali. È necessario individuare i vari atti di provenienza di ogni acquirente del terreno per verificare se, in passato, sia stato concesso il diritto di passaggio. Tale procedura richiede la consultazione di documenti presso l’Agenzia del Territorio quando l’immobile in questione non è di recente costruzione.

Se la ricerca storica conferma che il diritto di passaggio è stato concesso in passato, anche se non formalizzato nelle documentazioni più recenti, la signora Carla avrà il diritto legale di attraversare la proprietà dei Rossi per accedere al suo terreno. In questo caso, i Rossi non potranno negare il passaggio senza violare i suoi diritti legali.

D’altro canto, se la ricerca storica non conferma l’esistenza del diritto di passaggio, i Rossi saranno legittimati a negare l’accesso alla signora Carla, a meno che non si raggiunga un nuovo accordo tra le parti interessate.

L’importanza di una Consulenza Preventiva

In conclusione, il diritto di passaggio emerge come un elemento cruciale nelle transazioni immobiliari, potenzialmente determinante per i diritti e le responsabilità dei proprietari di terreni confinanti. È essenziale condurre una ricerca accurata e consultare esperti qualificati per risolvere tali questioni in modo equo e conforme alla legge.

Di norma, prima di procedere con una compravendita immobiliare, è fondamentale ricorrere a una consulenza immobiliare preventiva. Tale consultazione permette di individuare eventuali problemi legati al diritto di passaggio o ad altre questioni legali, consentendo così di valutare in modo più ponderato la propria scelta e mitigare potenziali rischi futuri.