Un tema apparentemente banale, pagina tre di ogni manuale di diritto privato: l’istituto dell’usucapione è tornato in auge in anni recenti grazie alla possibilità di formalizzare l’acquisto a titolo originale in sede di mediazione.
Da questa apertura sono sbocciati diversi tentativi di piegare questa disciplina semplificata a varie esigenze elusive: donazioni indirette, patti successori, esclusione del notaio dal procedimento di acquisto, elusione degli obblighi fiscali.
In cosa consiste l’usucapione, prima di tutto?
É ormai una nozione acquisita nella cultura generale: il possesso di un bene prolungato nel tempo, comporta l’acquisto del diritto di proprietà a titolo originario. Tradotto in parole semplici, se mi comporto come se fossi proprietario di un determinato bene per tanti anni, quel bene può diventare mio. Ma se il diritto di proprietà è assolto e imprescrittibile, come è possibile che, dopo qualche anno, venga perso e acquisito da qualcun altro?
Ovviamente occorre il concomitante verificarsi di diverse condizioni affinché ciò avvenga.
Fra le molte: il possesso continuativo e ininterrotto “alla luce del sole” e cioè non occulto e il disinteresse del proprietario.
Per l’acquisto della proprietà di immobili per usucapione – salvo rare eccezioni – occorrono 20 anni.
Trascorso questo tempo, è possibile formalizzare il proprio diritto attraverso
a) un procedimento giudiziale durante il quale il Giudice accerti l’intervenuta usucapione e assegni il bene al richiedente che ha esercitato il possesso continuativo per 20 anni o
b) un procedimento di mediazione che, con la partecipazione di tutti i soggetti interessati, formalizzi l’acquisto.
Questa seconda opzione può creare alcuni problemi perché può essere attuata solo con la partecipazione di tutti i comproprietari. Pensiamo ad un bene proveniente da una serie di successioni, la cui proprietà si è molto frazionata nel tempo: può succedere che i proprietari siano 10 o 20, tutti eredi di qualche comune avo e proprietari per una minuscola frazione. I comproprietari possono essere individuati attraverso una visura catastale che evidenzi tutto il comparto proprietario del bene oggetto della controversia.
Il problema della pluralità di proprietari è parzialmente risolto attraverso il ricorso alla causa ordinaria: le norme sulle notifiche e l’istituto della contumacia, infatti, permettono di proseguire il procedimento anche in assenza di tutti i partecipanti.
Attenzione: la mediazione costituisce un risparmio solo in termini di tempo: non costituisce un’eccezione alla normativa fiscale in tema di acquisto immobili e la partecipazione del Notaio è comunque necessaria e indispensabile.