Cosa succede se un immobile viene concesso in locazione da un soggetto che non ne è proprietario?
Il caso concreto da cui prendere spunto potrebbe essere il seguente. Si da il caso che, in occasione dell’apertura di una successione, uno dei due eredi si accorga che l’altro ha concesso in locazione a suo nome un appartamento che in realtà era di proprietà de cuius.
Sono molte le domande che solleva questa fattispecie: il contratto è valido? L’immobile può essere liberato? I canoni scaduti e a scadere rientrano nell’asse ereditario? Il locatore deve corrispondere un risarcimento del danno eventualmente subito dal conduttore? Ed è responsabile del danno subìto dai coeredi?
Validità del contratto
Procedendo con ordine, la Corte di Cassazione, circa la validità del contratto, propende per considerarlo valido ma inefficace. Significa che il conduttore potrebbe essere invitato a lasciare l’immobile perché il titolo che legittima l’occupazione è stato stipulato da un soggetto che non poteva disporre dell’immobile.
A questo problema si potrebbe ovviare con la ratifica del contratto da parte del proprietario, a maggior ragione se il locatore poteva in qualche modo vantare poteri di rappresentanza nei confronti del vero proprietario. I canoni scaduti, nel caso descritto sopra, devono essere imputati all’esse ereditario perché ne avrebbero fatto parte se il contratto fosse stato correttamente stipulato dal de cuius.
Risarcimento del danno
Qualora il conduttore venisse “sfrattato” in ragione del contratto inefficace, in linea di principio, potrebbe chiedere un risarcimento al locatore. In realtà, la Corte di Cassazione ha escluso questa eventualità sulla scorta del fatto che non era onere del conduttore informarsi circa l’effettiva titolarità del diritto.
D’altronde, invece, un risarcimento sarebbe dovuto nel caso in cui il conduttore abbia maturato l’affidamento che il suo dante causa fosse il reale proprietario. In questo senso, potrebbe addirittura giungere a dichiararsi la nullità del contratto per dolo, se il locatore avesse posto in essere raggiri al fine di generare nel conduttore la convinzione assoluta che fosse lui il proprietario (per esempio, mostrando certificati catastali falsi).
Ancora, il locatore non proprietario, che occulti ai coeredi l’esistenza del contratto e dei canoni o anche solo che ne percepisca i proventi in danno del de cuius è responsabile nei confronti dei coeredi stessi ai quali dovrebbe restituire quanto percepito.
Per evitare il problema
In conclusione, essere certi della provenienza dell’immobile può salvare non solo un contratto di compravendita, ma anche un contratto di locazione. Sul tema appena descritto, infatti, la giurisprudenza è molto incerta, e il parere delle corti di merito potrebbe subire repentini capovolgimenti. Per evitare di subire alcun pregiudizio, sarebbe sempre opportuno essere assolutamente certi circa l’identità della controparte contrattuale (attraverso lo scambio di copie di carta di identità e codice fiscale) e, in particolare, della titolarità dei diritti.
Basterebbe aggiungere al contratto una clausola nella quale il locatore si conferma proprietario dell’immobile che concede o, quanto meno, dichiara di avere poteri di rappresentanza nei confronti dell’effettivo proprietario.