Cenni sul Recupero degli Immobili Locati

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Il diritto delle locazioni è un mare vasto e tempestoso di pronunce giurisprudenziali spesso contrastanti fra loro e assai contraddittorie e di lunghissime tempistiche per il recupero degli immobili da parte dei proprietari che, in balia di inquilini morosi sostanzialmente intoccabili per anni, sono sempre più restii a concedere altri immobili in locazione.

Le lungaggini del procedimento di liberazione degli immobili locati sono dovute sostanzialmente, come spesso accade, non ad una legge assente o mal scritta, bensì ad una applicazione rallentata a causa della congestione delle aule di tribunale e delle agende degli Ufficiali Giudiziari incaricati di eseguire gli sfratti.

In parole povere: le richieste di sfratto sono talmente tante che i Tribunali non riescono a smaltirle tutte celermente e gli Ufficiali non riescono ad eseguirle tutte in tempi accettabili. Il risultato è che, presso alcuni Fori o in alcune zone particolarmente interessate dal fenomeno degli sfratti (solitamente periferie di grandi città), gli accessi dell’Ufficiale possono arrivare anche a 10, con accumulo di costi a carico del locatore e con evidente allungarsi dei tempi che possono arrivare anche a 2 anni.

Sfratto: il procedimento.

Il nostro ordinamento prevede che lo sfratto possa essere intimato non solo per morosità (per il mancato pagamento dei canoni) ma anche per finita locazione, cioè in previsione della scadenza del contratto. Il procedimento in sé è assai breve e può essere così decritto in maniera molto sintetica: al conduttore moroso o in scadenza viene notificato un atto con il quale gli si intima lo sfratto e lo si invita a comparire ad un’udienza fissata.

Se il conduttore non si presenta o non si oppone, il Giudice convalida immediatamente lo sfratto e ordina la liberazione dell’immobile. Il provvedimento del Giudice va poi messo in esecuzione e, se il conduttore non libera spontaneamente l’immobile, sarà necessario chiedere l’intervento di un Ufficiale Giudiziario che esegua materialmente lo sfratto, anche attraverso l’ausilio della forza pubblica o di un fabbro per il cambio delle serrature.

Contestualmente alla convalida di sfratto, nella medesima udienza, con risparmio di tempi e costi, è possibile chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la rifusione dei canoni scaduti e per quelli che matureranno sino all’effettiva liberazione.

L'acquisto di immobili locati.

E’ bene fare attenzione, durante l’acquisto di un immobile, alla presenza di contratti di locazione registrati e precedenti la vendita: questi contratti sono opponibili all’acquirente se dotati di data certa. Significa che, se il contratto di locazione è registrato e quindi pienamente valido e dotato di data certa, l’inquilino avrà diritto a
rimanere nell’immobile a lui affittato sino alla naturale prima scadenza del contratto di locazione stipulato con il precedente proprietario. Alla prima scadenza utile, il nuovo proprietario, se vorrà, potrà comunicare disdetta.

Una verifica è comunque sempre opportuna per evitare brutte sorprese, a maggior ragione, se si tratta di immobili commerciali (dal momento che la durata media delle locazioni è ben più lunga e gravosa).

(photo credit: Bernard Hermant via Unsplash)


 

Sull'autrice

AVV. FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.

www.studiolegalesalviato.com