La Locazione a Breve Termine

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La normativa complementare riguardante il contratto di locazione, storicamente, è formulata per dare rilevanza alla posizione dell’inquilino.
Questo perché, sempre storicamente, il legislatore ha ritenuto prioritario (giustamente) dare prevalenza all’interesse del contraente debole che si trovava ad affittare un’abitazione cercando di tutelarlo dalle vessazioni del padrone di casa che poteva imporre canoni al rialzo o “sfrattare” il conduttore senza motivi rilevanti. 

In particolare, proprio dall’esigenza di proteggere l’inquilino dai colpi di testa del locatore, sono nati istituti volti a regolare, principalmente, due aspetti del contratto: la durata e il canone.

Non solo. Consapevole delle differenze esistenti fra le due fattispecie, il legislatore ha separato le discipline delle locazioni ad uso commerciale e ad uso abitativo. Nel primo caso, infatti, il conduttore sarà un operatore commerciale (contraente meno debole del privato cittadino), portatore di esigenze diverse e di diritti diversi: per esempio, gli sarà garantita una somma per proteggerne l’investimento di avviamento.

Come si diceva poco sopra, le leggi complementari in materia di locazione sono volte a tutelare principalmente la durata e il canone.
In particolare, la durata dei contratti ad uso abitativo è stabilita in 4 anni più altri 4 a seguito di tacito rinnovo. Per i contratti commerciali 6 anni più altri 6 o 9 anni, a seconda del tipo di attività.
Questa normativa, però, non tiene conto delle esigenze di flessibilità portate dalla vita moderna e, in particolare, di due nuove prassi che stanno prendendo rapido piede nelle pratiche locatizie, sia ad uso abitativo sia ad uso diverso: l’affitto a brevissimo termine (per esempio per case vacanze) e il temporary shop.

L’affitto a brevissimo termine.

Partiamo dall’analisi della locazione breve ad uso abitativo. Anni fa, il problema si pose per gli studenti fuori sede che prendevano in locazione appartamenti per periodi di un anno/ 6 mesi, con grandissimo turn over. Questo creava problemi sotto tantissimi aspetti: per dirne una, il locatore non era incentivato a registrare un contratto di locazione che avrebbe dovuto comunque disdire dopo pochi mesi (e il contratto di locazione non registrato è nullo, con conseguente inesistenza di tutte le tutele per l’inquilino).

Negli ultimi 5 anni si sono affermati fenomeni nuovi di affitto a brevissimo termine, anche di pochi giorni, anche favoriti dalla diffusione su internet e dalla promessa di guadagno relativamente facile. L’ordinamento non è ancora pronto per affrontare questi fenomeni che, per ora, ricadono in un vuoto normativo non solo regolamentare, ma anche fiscale.

Il Temporary shop.

Tendenza analoga, ma nell’ambito delle locazioni commerciali è quella che riguarda i Temporary Shop, cioè punti vendita aperti per un brevissimo periodo con lo scopo di promuovere un prodotto o sfruttare una determinata convergenza commerciale favorevole (per esempio, il periodo natalizio).

In questo caso, il contratto – sempre da sottoporre a registrazione, se la durata è pari o superiore a 30 giorni – sarà valido se riporta, quale causa in concreto, la circostanza che rende necessaria la breve durata. Non sarà, quindi, sufficiente, inserire la durata (pari, per esempio, a due mesi) ma sarà necessario anche scrivere perché, trascorsa la durata del contratto, l’inquilino non avrà più interesse a mantenere il contratto.

- photo credit: Kaique Rocha from Pexels


 

Sull'autrice

AVV. FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.

www.studiolegalesalviato.com

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