Capita spesso che un immobile ricevuto in eredità venga messo in vendita, e in questi casi è necessario presentare al notaio una documentazione completa e accurata.
Uno dei requisiti essenziali per la vendita di una proprietà è che l’immobile sia regolarmente accatastato e rispetti tutte le normative edilizie. Tuttavia, quando emergono irregolarità edilizie o piccoli abusi, queste devono essere sanate prima di procedere con la compravendita, altrimenti l’atto potrebbe essere bloccato in fase di rogito. In questo articolo esamineremo cosa significa sanare un abuso edilizio ereditato, quali sono le irregolarità che è possibile sanare, i vantaggi della nuova normativa e l’importanza di una verifica accurata dei documenti dell’immobile.
Prima di procedere con la compravendita, eventuali irregolarità edilizie o piccoli abusi devono essere sanati, altrimenti l’atto rischia di essere bloccato al rogitoa deve rispettare le quote di legittima. (Foto Freepik.com)
Cos’è un abuso edilizio e come si differenzia
Per abuso edilizio si intende qualsiasi opera eseguita in assenza di autorizzazione o in difformità rispetto ai progetti approvati. Gli abusi edilizi possono essere di varia natura, e la loro gravità influenza il percorso necessario per regolarizzarli. Ecco le principali tipologie di abuso edilizio:
- Costruzioni senza titolo abilitativo: Questa categoria comprende edifici costruiti completamente senza autorizzazioni. Si tratta di un abuso grave e in molti casi non sanabile.
- Intervento in totale difformità dal titolo abilitativo: sono quegli interventi che differiscono completamente dal titolo edilizio depositato in Comune, sono modifiche sostanziali come ad esempio la destinazione d’uso diversa rispetto a quanto dichiarato o vi è un incremento volumetrico dell’immobile. L’abuso edilizio può essere sanato se viene rispettata la normativa urbanistica ed igienico sanitaria.
- Intervento in parziale difformità dal titolo abilitativo: sono quegli interventi che differiscono in modo parziale dai progetti depositati e non alterano la consistenza dell’immobile come per esempio la diversa distribuzione degli spazi interni rispetto ai disegni o anche la demolizione di un tavolato divisorio senza la presentazione della pratica edilizia. Questi abusi sono generalmente sanabili con una sanzione amministrativa sempre che rispettino la normativa vigente.
- Tolleranze costruttive: sono abusi minori rispetto alle misure dei disegni depositati in Comune che rientrano nelle tolleranze costruttive dell’edificio; sono abusi che non necessitano di una sanatoria con sanzione amministrativa ma di una dichiarazione rilasciata da un tecnico abilitato.
Cosa è possibile sanare e cosa no
La sanatoria edilizia consente di regolarizzare alcune tipologie di abusi, ma non tutti gli interventi sono sanabili. La legge distingue infatti tra interventi di entità minore, che spesso possono essere sanati mediante il pagamento di una sanzione e l’adeguamento alle normative, e abusi gravi che, per loro natura, non sono regolarizzabili.
Il Decreto Salva Casa come spiegato nel nostro articolo, ha introdotto agevolazioni per la sanatoria di alcune irregolarità minori, ma resta necessario valutare attentamente la situazione specifica.
Abusi sanabili
- Interventi di minore entità : Piccole modifiche, come la realizzazione di una tettoia o la chiusura di un balcone, spesso possono essere sanate mediante la presentazione di una richiesta di sanatoria e il pagamento di una sanzione.
- Cambi di destinazione d’uso : Il cambio di destinazione d’uso di un immobile può essere sanato se risulta compatibile con le norme urbanistiche attuali.
- Ampliamenti modesti : Piccoli ampliamenti, come l’aggiunta di una stanza o l’estensione di un terrazzo, sono generalmente sanabili a condizione che rispettino i parametri di densità edilizia e le distanze previste dai confini.
Abusi non sanabili
- Costruzioni in aree vincolate : Gli edifici costruiti in aree soggette a vincoli paesaggistici o ambientali senza le dovute autorizzazioni non possono essere sanati, data la violazione di norme particolarmente rigide.
- Interventi che violano norme di sicurezza : Modifiche che compromettono la sicurezza strutturale dell’immobile o che non rispettano le normative antincendio non possono ottenere la sanatoria, in quanto mettono a rischio la sicurezza degli occupanti.
- Edifici interamente abusivi : Strutture costruite senza alcuna autorizzazione, in totale violazione delle norme edilizie e urbanistiche, non sono regolarizzabili e possono essere soggette a ordinanze di demolizione.
Valutare con attenzione se un abuso edilizio ereditato sia sanabile è fondamentale per evitare conseguenze future, soprattutto quando si intende vendere l’immobile.
Ereditare un immobile abusivo: obblighi e limiti per gli eredi
Se un immobile costruito abusivamente fa parte di un’eredità, gli eredi ne diventano automaticamente proprietari accettando l’eredità, senza rischiare conseguenze penali per gli abusi edilizi fatti in passato. Dovranno però dimostrare che l’abuso è avvenuto prima della successione e potrebbero dover affrontare eventuali sanzioni amministrative, come richieste di ripristino o demolizione.
La legge dice che un immobile costruito abusivamente non può essere diviso tra gli eredi. Perciò, il giudice deve toglierlo dalla lista dei beni da spartire nell’eredità. Però, anche se non viene diviso, gli eredi diventano comunque proprietari dell’immobile e devono gestire eventuali pratiche amministrative legate all’abuso.
L’abuso edilizio va in prescrizione?
Un aspetto spesso frainteso è la prescrizione dell’abuso edilizio.
Nonostante il reato edilizio possa andare in prescrizione dal punto di vista penale dopo 4 anni, l’abuso rimane a livello amministrativo. Ciò significa che, anche se la costruzione non autorizzata non è più perseguibile penalmente, l’irregolarità esiste ancora a livello amministrativo e potrebbe bloccare una futura compravendita.
Verifica dei documenti catastali e urbanistici: come individuare abusi edilizi prima di una vendita
Prima di vendere un immobile ereditato, è essenziale verificare che la documentazione catastale e urbanistica sia in ordine e aggiornata. Questo passaggio è cruciale perché, in fase di rogito, il notaio controllerà che la situazione reale dell’immobile corrisponde ai documenti presentati. Discrepanze o irregolarità potrebbero infatti bloccare la vendita e comportare ulteriori costi e ritardi per i proprietari.
Ecco i principali documenti da consultare per identificare eventuali abusi edilizi:
- Visura Catastale : Questo documento fornisce i dati essenziali dell’immobile, come categoria, rendita catastale e intestatari. È importante verificare che i dati riportati corrispondano allo stato attuale dell’immobile.
- Planimetria Catastale : La planimetria catastale è una rappresentazione grafica dell’immobile, che include la disposizione degli spazi interni e degli ambienti. Confrontando la planimetria con lo stato attuale dell’immobile, è possibile identificare eventuali difformità come ampliamenti o modifiche non dichiarate.
- Permessi e concessioni edilizie : È indispensabile consultare i titoli abilitativi (come permessi di costruire, concessioni o dichiarazioni di inizio attività), rilasciati dal Comune, che attestano la regolarità delle costruzioni o delle modifiche apportate. In caso di interventi realizzati senza autorizzazione, l’immobile può risultare in parte o del tutto abusivo.
- Certificato di conformità urbanistica : Questo certificato attesta che l’immobile è conforme alle normative urbanistiche vigenti. È un documento fondamentale per evitare problemi in fase di compravendita, poiché dimostra che l’immobile rispetta i requisiti urbanistici richiesti.
Consultare questi documenti con l’aiuto di professionisti, come tecnici e notai, permette di rilevare tempestivamente eventuali abusi o irregolarità, dando così la possibilità di intervenire per sanare eventuali difformità prima della vendita. Anche piccoli abusi, se non regolarizzati, possono bloccare la transazione, quindi una verifica approfondita rappresenta un passaggio imprescindibile per una vendita sicura e senza sorprese.
La pianificazione preventiva e le opportunità di sanatoria: essere pronti per una vendita sicura
Affrontare eventuali abusi edilizi prima di una compravendita è una scelta prudente che consente di evitare complicazioni e ritardi in fase di rogito. Grazie alla normativa “Salva Casa”, oggi è possibile sanare più facilmente le piccole irregolarità edilizie, garantendo così una transazione più serena e sicura. Una verifica approfondita dei documenti catastali dell’immobile rappresenta un passaggio fondamentale per vendere un immobile senza sorprese e in completa regolarità.
Affidarsi a esperti del settore ti permetterà di affrontare il processo di vendita in modo più tranquillo, evitando complicazioni che potrebbero rallentare o addirittura compromettere la trattativa.
