Il pignoramento immobiliare

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Il pignoramento immobiliare è uno degli istituti che l’Ordinamento predispone per il recupero dei propri crediti. Si tratta di uno strumento assai invasivo, dal momento che l’intero procedimento è volto a sottrarre alla disponibilità del debitore un bene immobile di sua proprietà.

La procedura è, di per sé, assai costosa e molto lunga: richiede la presenza di diversi professionisti e la produzione di copiosa documentazione, oltre al pagamento di contributi unificati, marche da bollo, tasse di registro.

Per questi motivi, commettere un errore in fase di identificazione dei beni pignorati potrebbe costituire un fatale errore che impedisce alla procedura di radicarsi correttamente e ciò comporterebbe, per il creditore procedente, una notevole perdita economica oltre che temporale. Ora, se il protrarsi per lungo tempo della procedura rappresenta, ormai, nell’immaginario collettivo, un fattore ineliminabile per chiunque intenda intraprendere un procedimento giudiziario, il notevole costo potrebbe rappresentare un deterrente, a maggior ragione in considerazione dei numerosi errori in cui è possibile incorrere data l’importante presenza di dati numerici e il contributo di diverse figure professionali. Non si deve, però, cedere all’impulso di rinunciare a prescindere. La procedura del pignoramento immobiliare è, infatti, vantaggiosa se rapportata a due considerazioni preliminari: 1) è importante avere presente il rapporto costi/benefici e non, invece, il mero costo fisso costituito dalla procedura. In poche parole, se il credito “vale la pena”, radicare la procedura è comunque vantaggioso. 2) Il pignoramento immobiliare, al contrario delle altre procedure esecutive (mobiliare e presso terzi), ha molte più probabilità di rientrare delle spese in prededuzione, ovvero di tutte le spese sostenute per instaurare la causa. Detto in breve: solitamente, la procedura si ripaga da sola. 

È, quindi, di fondamentale importanza, avere ben chiaro quale ente vada sottoposto a pignoramento sia per evitare di incappare negli errori descritti prima, sia per poter valutare in anticipo se, effettivamente, il gioco valga la candela.

La maggior parte delle insidie può agevolmente essere scoperta attraverso una semplice visura catastale.


Alcuni esempi delle più banali questioni che possono venire all'occhio:

  • L’immobile, che si credeva di proprietà del solo debitore è, in realtà cointestato. In questo caso, il pignoramento andrà notificato anche all’altro comproprietario, ovvero potrà essere sottoposta a pignoramento solo la quota di proprietà del debitore. Questo comporta spesso ben più che un semplice dimezzamento del valore dell’immobile perché, prima ancora di poter procedere con la vendita all’asta dell’ente, sarà necessario valutare la divisibilità della quota e procedere con la liquidazione del comproprietario. Ciò, oltre a costituire una voce di spesa autonoma, contribuisce anche a diminuire, in maniera più o meno importante, il valore intrinseco dell’immobile. Ancora, sarebbe bene verificare se la comproprietà dell’immobile deriva da comunione ordinaria o da comunione dei beni fra coniugi o da successione ereditaria.
  • L’immobile è pervenuto al debitore da donazione. Le donazioni sono sempre figure abbastanza problematiche poiché prestano il fianco a varie azioni da parte, per esempio, degli eventuali eredi del donatario la cui quota di legittima lesa, potrebbe comportare loro eventuali tentativi di rendere inefficaci le donazioni effettuate dal loro dante causa, con evidente diminuzione del valore intrinseco dei beni che ne sono oggetto e che, per i successivi 20 anni, rischiano di divenire oggetto di varie azioni.
  • L’immobile, che si credeva intero è, in realtà, frazionato. Anche questa evenienza non è da sottovalutare. La conformazione catastale dell’immobile, infatti, non sempre risulta evidente nella realtà dei fatti. Ad esempio, un appartamento che appare intero può essere, in realtà, frutto dell’unione di due precedenti unità, senza che il proprietario abbia comunicato l’operazione al catasto. Viceversa, due appartamenti che paiono separati, possono costituire, catastalmente un solo ente. Anche in questo caso, a farne le spese è il valore del bene pignorato sia perché il frazionamento catastale potrebbe comportare difficoltà tecniche per la procedura, sia perché la regolarizzazione catastale, se necessaria, costituisce di per sé una voce di spesa autonoma abbastanza importante.

 

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Sull'autrice

AVV. FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.

www.studiolegalesalviato.com

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