AIRBNB, case vacanze e locazioni brevi: quando il condominio si oppone.

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Negli ultimi anni, i proprietari di immobili, soprattutto in città d’arte o piccoli centri strategici (ad esempio nei comuni che circondano l’aeroporto di Malpensa), hanno adocchiato una nuova opportunità di business: la locazione brevissima. Si tratta di affittare casa per pochi giorni o settimane, come un piccolo albergo, tramite apposite piattaforme web come, per citare la più famosa, Airbnb.

Complice il fatto che si tratta di una moda assai recente (per di più nata all’estero), che non esiste una legislazione dedicata e che il relativo panorama fiscale è assai nebuloso, l’affitto brevissimo sta diventando una gran moda, oltre che un modo per “arrotondare” il bilancio familiare con la precisazione che, sempre più spesso, si tratta di “arrotondamenti” che arrivano anche a doppiare lo stipendio regolarmente percepito.

Ciò che interessa in questa sede, però, è la reazione del condominio al passaggio frequente di soggetti nuovi che prendono in locazione un appartamento anche solo per pochi giorni.


Quali danni per il condominio?

Il disturbo arrecato può non limitarsi solo al via vai di persone sempre diverse con le loro differenti abitudini di vita in casa e diversi rumori o odori. Il transito per gli spazi comuni di persone diverse può finanche costituire violazione ai diritti di riservatezza dei condomini.

Se gli ospiti sono particolarmente rumorosi o se violano le norme del regolamento di condominio, d’altronde, potrebbe esserne chiamato a rispondere il padrone di casa: per esempio, se gli inquilini del momento sbagliano o omettono la raccolta differenziata, se non osservano gli orari di riposo, se occupano le parti comuni con propri beni etc etc.
Per il condominio che ospita l’inquilino a breve termine è anche difficile individuare il soggetto con il quale interloquire per le opere di manutenzione ordinaria: se nella locazione tipica queste spettano al conduttore, così non può dirsi per le locazioni così brevi. La piccola manutenzione spetterà sempre al proprietario.

Diversa è altresì la responsabilità per i danni a terzi e non è detto che l’assicurazione del condominio copra anche i danni causati da o alle persone che occupano l’appartamento in virtù di un acquisto su Airbnb.

Che tipo di contratto è la locazione brevissima?

E’ evidente, allora, che la locazione breve sin qui descritta, ha ben poco della locazione ordinaria: si tratta di un contratto atipico misto fra locazione e servizi alberghieri più o meno sbilanciato verso la prima a seconda della situazione e dei servizi offerti.

Ma, proseguendo con il ragionamento, è bene sottolineare che in Italia la fornitura di servizi alberghieri o simili è compiutamente regolata dalla legge: questi “mini affitti” così qualificati, non rientrano sotto l’egida della normativa alberghiera e si sottraggono al relativo regime amministrativo, contabile e fiscale.

Aprire un Bed&Breakfast in un appartamento condominiale anziché in amene località di campagna è pur sempre possibile, ma è necessario gestire una contabilità apposita ed è obbligatorio il consenso del condominio stesso, oltre ad essere necessaria la garanzia di servizi minimi quali, appunto, la somministrazione della colazione.

L’opposizione del condominio.

Ma la domanda che trova risposta in questo articolo è: il condominio può opporsi al condomino che concede il proprio appartamento in brevissime locazioni? La risposta, secondo la Corte di Cassazione è sì, ma solo attraverso una specifica norma contenuta nel regolamento condominiale che vieti espressamente questo tipo di attività.

La locazione, infatti, è una facoltà connaturata al diritto di proprietà sul bene immobile e non può essere vietata dal regolamento condominiale. Il Condominio può vietare solo ed esclusivamente l’esercizio di determinate attività
all’interno degli appartamenti come avviene, per esempio, in molti condomini che vietano la presenza di studi medici per timore del grande via vai.

Così possono esserci regolamenti condominiali che vietano la presenza di attività alberghiere ma, come abbiamo detto, la locazione brevissima non è una attività alberghiera, ma un ibrido. Il regolamento del condominio che intende vietare la presenza dell’immobile su siti di locazione brevissima deve, dunque essere ancora più specifico vietando, per esempio, che all’interno del condominio si svolgano attività aventi ad oggetto le locazioni brevissime o brevi, di carattere non occasionale, che prevedano la permanenza dell’inquilino per meno di 20 giorni, con canone calcolato a giornata e con prestazione di servizi accessori quali fornitura di colazione, biancheria e assistenza.

Si tenga presente che tutte le attività non specificamente vietate dal regolamento condominiale sono da considerare permesse.


 

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Sull'autrice

AVV. FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.

www.studiolegalesalviato.com

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