L'usucapione più facile

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Con l’introduzione del nuovo procedimento di mediazione obbligatoria nel 2013, è stata introdotta la possibilità di ottenere il riconoscimento dell’intervenuta usucapione in sede di mediazione anziché in sede giurisdizionale.

Ciò può comportare un notevole risparmio in termini di tempo e di denaro, soprattutto se il decorso del termine per l’usucapione sia pacificamente trascorso.
Procedendo con ordine, è opportuno chiarire cosa sia l’usucapione e a quali condizioni si realizza.

Usucapione: di cosa si tratta.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si realizza attraverso il possesso di un determinato bene per un periodo di tempo prolungato e ininterrotto.
Per gli immobili, questo periodo di tempo è pari a 20 anni. Il possesso utile ai fini dell’usucapione può essere anche iniziato da un soggetto e continuare in capo ad un altro, per esempio un erede. Ciò comporta che, assai spesso, il possesso iniziato illo tempore, magari da un nonno o da un lontano parente, possa beneficiare un figlio o
un nipote il quale 20 anni dopo, potrebbe trovarsi titolare di un diritto di proprietà acquisito tramite usucapione.

L’avvenuta usucapione, dovrebbe essere dichiarata giudizialmente in modo da poter trascrivere il titolo (la sentenza) che la dichiara e poter effettuare i necessari adempimenti contro e a favore.
Altrettanto spesso capita che, l’usucapione maturata su un fondo da un determinato soggetto, vada richiesta nei confronti degli eredi del precedente proprietario spirato nel frattempo.

L'usucapione tramite mediazione.

Con il procedimento di mediazione si evita il ricorso al Tribunale per il riconoscimento dell’avvenuta usucapione. I requisiti per poter aderire a questo tipo di procedura sono l’accordo fra le parti, la presenza di un notaio e la presenza di tutti i proprietari “usucapiti”.
Proprio questo passaggio rischia di essere difficile data, come si diceva, la presenza di numerosi eredi e la difficoltà di rintracciarli tutti.

Se si ritiene di aver maturato il diritto di vantare l’usucapione su un dato bene immobile o su una frazione di esso è importante, per prima cosa, informarsi circa l’identità e il numero dei precedenti proprietari nei confronti dei quali radicare il procedimento: gli intestatari del bene risultanti da una visura catastale il più aggiornata possibile, possono essere un buon punto di partenza per una indagine in tal senso.

Per non incorrere in errori di notifica, inoltre, potrebbe essere una buona idea intestare le istanze di mediazione ai proprietari e loro eventuali eredi in forma collettiva ed impersonale.

L'usucapione nella pratica.

Nella pratica, la possibilità di riconoscere l’usucapione in sede di mediazione ha reso molto più snella la procedura: sarà sufficiente individuare tutti i proprietari del bene usucapito e notificare loro una istanza depositata presso un organismo di conciliazione (sono attivi tali organismi presso gli ordini professionali o le camere di commercio).

Alla presenza di tutte le parti e di un notaio, verrà redatto un atto di riconoscimento dell’avvenuta usucapione. Tale atto andrà trascritto contro i precedenti proprietari e a favore dei nuovi. Nel caso in cui non sia possibile reperire gli indirizzi di tutti i proprietari o non siano facilmente raggiungibili, sarà sempre possibile radicare un procedimento ordinario ed, eventualmente, beneficiare della contumacia dei convenuti disinteressati a resistere.

L’usucapione può maturare anche su parti comuni di un condominio. In tal caso, il condominio stesso, in persona dell’amministratore, sarà parte necessaria ai fini del valido riconoscimento.

(foto Jesse Roberts via Unsplash)


 

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Sull'autrice

AVV. FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.

www.studiolegalesalviato.com

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