La proprietà immobiliare e la trascrizione

trascrizione

Cosa è la trascrizione e a cosa serve?

Ci sono diversi modi in cui il nostro ordinamento consente di “pubblicizzare” determinati atti, attraverso la loro iscrizione o trascrizione o annotazione in determinati pubblici registri.
Alcuni atti potrebbero essere sottoposti ad una semplice pubblicità notizia, un modo per rendere edotti i terzi dell’esistenza dell’atto, sostanzialmente senza altri effetti.


In altre occasioni, invece, la pubblicità ha un effetto costitutivo come, per esempio, la formazione di una società di capitali, la cui “nascita” avviene nel momento in cui viene annotata sul registro delle imprese.


Infine, vi sono casi un cui la pubblicità serve ad informare i terzi dell’esistenza di un atto e a renderlo ad essi opponibile. E’ il caso della pubblicità dichiarativa, quella che riguarda, appunto, la trascrizione dei contratti di compravendita immobiliare.


Come noto, il contratto di compravendita immobiliare è sottoposto all’obbligo di forma scritta. La normativa non vincola specificamente il contratto alla forma dell’atto pubblico, quanto alla sua validità. L’atto pubblico stipulato davanti al notaio (c.d. rogito), però, è indispensabile proprio ai fini della trascrizione.


Entro 30 giorni dal rogito, il notaio ha l’obbligo di trasmettere tutta la documentazione all’ufficio competente, il quale provvederà ad aggiornare le annotazioni di acquisto e di vendita sui registri immobiliari. Accanto ad ogni nome censito deve risultare un’iscrizione “a favore” (acquirente) che corrisponda ad un’iscrizione “contro” (venditore). Seguendo la catena continua di iscrizioni a favore e contro, dovrebbe essere possibile risalire a tutti i proprietari dell’immobile sino all’acquisto a titolo originario.


I nostri registri immobiliari sono organizzati su base personale il che rende estremamente difficile e intricata la ricerca dei precedenti proprietari e la ricostruzione di tutta la catena sino al primo. Nelle Province autonome di Trento e Bolzano, così come in Austria, invece, vige il sistema c.d. tabellare, su base reale, in base al quale le iscrizioni a favore e contro vengono annotate accanto ad ogni singolo immobile censito, in modo che di ciascuno sia agevole risalire al primo proprietario.

La trascrizione.

Come dicevamo, la trascrizione è il procedimento attraverso il quale il contratto di compravendita immobiliare viene “annotato” sul registro immobiliare. In base a questa annotazione è possibile verificare la proprietà di un immobile attuale e passata ma non solo.


Poniamo il caso che un immobile venga venduto ad un soggetto in una certa data e che il medesimo immobile venga venduto ad altro soggetto tre giorni dopo.
Il buon senso comune suggerirebbe di ritenere che il vero proprietario dell’immobile sia il primo acquirente perché ha firmato il rogito per primo. In realtà il nostro ordinamento prevede che l’immobile sia di chi lo trascrive per primo, anche se dovesse averlo acquistato per secondo!


E’ un modo per risolvere i conflitti fra due soggetti che rivendicano entrambi la proprietà del bene: viene “premiato” colui che per primo trascrive il proprio acquisto perché il fatto di averlo reso pubblico per primo ingenera nei terzi un affidamento legittimo circa il suo status di proprietario che sarebbe poco efficiente smentire.


Per questo è molto importante:

1) assicurarsi che il notaio trascriva l’acquisto quanto prima

2) controllare che non vi siano altre trascrizioni per il medesimo immobile contro lo stesso venditore.


Cosa rimane da fare al primo acquirente che non ha trascritto? Non gli resta che la tutela risarcitoria, ma non potrà, in alcun modo, ottenere il bene.

Altri effetti della trascrizione.

E’ giusto il caso di segnalare che la trascrizione può avere anche un effetto c.d. prenotativo: se, per esempio, viene trascritto l’atto introduttivo di un giudizio avente ad oggetto la proprietà di un immobile, la successiva trascrizione della sentenza avrà effetto sin dal momento della domanda (ciò può significare, nella pratica, un risparmio di tempo non indifferente).

Lo stesso avviene nel caso in cui si decida, come sarebbe opportuno fare, di trascrivere il contratto preliminare: se si trascrive il contratto preliminare, infatti, il successivo rogito avrà effetto sin da quel momento, senza pericolo che si verifichi la spiacevole situazione di cui sopra (a meno che qualcun altro abbia già trascritto altro preliminare, motivo per il quale sarebbe comunque opportuno effettuare questo genere di indagini prima di comprare un immobile).

Quali atti si possono trascrivere?

Tutti quelli che hanno ad oggetto diritti sugli immobili  (proprietà, servitù, etc.), le domande giudiziali e le sentenze sempre riguardanti diritti immobiliari. Si badi, la trascrizione non è obbligatoria, ma indispensabile per opporre il proprio diritto ai terzi e per garantire la continuità delle trascrizioni sui registri immobiliari. Come si è visto in precedenza, infatti, il contratto di compravendita sarebbe comunque valido ma non sarebbe possibile per il compratore rivendicare e tutelare il proprio diritto.

Per questo motivo, e anche per esigenze di praticità dei traffici giuridici, poi, sarebbe opportuno trascrivere anche gli atti costitutivi di diritti reali minori come le servitù: questa potrebbe essere una misura di tutela non solo contro i terzi che vorrebbero rivendicare a loro volta l’esistenza della servitù o contro coloro che la vorrebbero negare, ma anche a favore dei successivi aventi causa (per esempio, gli eredi) che potrebbero opporre ai terzi, a loro volta, l’esistenza di diritti sul fondo acquisito.


Sull'autrice

FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.

www.studiolegalesalviato.com

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