Breve storia dell’edilizia e dell’abusivismo in Italia
L’edilizia italiana ha intrecciato le sue sorti con molte branche della cultura e del diritto ed è interessante comprendere come le nostre città hanno assunto l’aspetto che hanno oggi e perché paghiamo, ora, lo scotto di un fervente abusivismo passato.
Per prima cosa bisogna sottolineare che leggi recanti regole base per l’edificazione di nuovi edifici esistono, in Italia, da sempre, ma sono state incrementate in epoca fascista.
Il problema è che, nel corso degli ultimi 75 anni sono state relegate in un cassettino dell’ordinamento che si è deciso di aprire solo da una decina d’anni a questa parte.
Ma andiamo con ordine.
Dal dopoguerra al boom economico
Alla fine della seconda guerra mondiale (1945) l’Europa era una sorta di colabrodo.
Moltissime città erano state rase letteralmente al suolo, altre avevano subito pesanti bombardamenti che avevano tolto la casa a centinaia di migliaia di famiglie.
Era, quindi, necessario ricostruire quello che era stato distrutto ma l’economia generale non era in condizione di generare un boom edilizio.
Le persone si rimboccavano le maniche e costruivano letteralmente pietra dopo pietra piccole case di uno o due locali e poi, dato un alloggio al proprio nucleo, aiutavano gli altri a costruire altri rifugi. Ovviamente queste costruzioni erano poco più che ripari di fortuna, privi di qualsivoglia infrastruttura di sicurezza o analisi di stabilità.
I luoghi in cui venivano costruite erano scelti per comodità o vicinanza con i parenti o con la precedente abitazione, non certo seguendo un piano regolatore razionale.
Nonostante, dicevo, una legge urbanistica ci fosse, non veniva né seguita né applicata, anzi, era facilmente eludibile: bastava completare l’abitazione con il tetto per evitare la demolizione e questo spingeva i costruttori a svolgere il grosso del lavoro nottetempo per poter arrivare al mattino, almeno con quattro mura e un tetto e poter, così, completare la costruzione con calma.
Negli anni ’50 vigeva questo lassismo delle istituzioni che, forse per dare precedenza ad altre priorità, hanno volutamente o meno ignorato le centinaia di casette che sorgevano un po’ ovunque.
É stato solo negli anni ’60 che l’economia italiana è esplosa: il potere d’acquisto degli italiani saliva, i livelli di disoccupazione scendevano e tutti potevano comprare gli elettrodomestici, la tv e la Fiat 500.
L’assenza di regole, o meglio, la consapevolezza dei costruttori della sistematica disapplicazione delle norme edilizie, favoriva la costruzione di edifici grandi e piccoli in maniera poco razionale: le città si allargavano, si affollavano, la metropoli diventava il mito da raggiungere e dalle campagne centinaia di persone migravano verso i centri più grandi rendendo necessaria la costruzione di condomini. Appartamenti piccoli, a basso prezzo, e con servizi comuni il cui costo era diviso fra un gran numero di famiglie.
Tutto ciò rendeva desiderabile e abbordabile la vita in città. Ma un altro fenomeno ha giocato un ruolo fondamentale nella crescita esponenziale della domanda di abitazioni. Il potere del ceto medio si stava consolidando: persone che non erano nababbi ma erano uscite dalla povertà, stavano aumentando sempre più il proprio potere d’acquisto: lavoravano, spendevano, compravano e andavano in vacanza.
Il mattone come investimento dagli anni ’70 agli anni ’90.
Questa considerazione ci trasporta negli anni ’70 che hanno visto una grave crisi economica abbattersi sul Paese. Anni di piombo.
Coloro che avevano accumulato una qualche ricchezza nel periodo di boom muovevano tutti i loro risparmi verso l’unico investimento che consideravano solido e sicuro: il mattone.
Ecco, quindi, che proprio negli anni ’70, in piena controtendenza con il generale clima di crisi, il mercato delle seconde case vedeva un raggio luminoso di particolare fulgore.
Seconde case ovunque, soprattutto in quei luoghi in cui il decennio precedente aveva dato lustro all’industria alberghiera. Interi villaggi al mare e in montagna venivano costruiti senza tener conto delle condizioni idrogeologiche del terreno, senza considerare le distanze fra abitato e bosco o fra abitato ed elementi potenzialmente pericolosi (come, per esempio, l’Etna o il Vesuvio).
Negli anni ’80 la situazione era già gravemente compromessa. Circa 30 anni di abusivismo edilizio avevano portato a diverse conseguenze: un censo immobiliare farraginoso, caotico e criptico, l’assenza di pianificazione a livello comunale, la devastazione di intere aree naturali, l’assenza di controlli su materiali (non dimentichiamo il fenomeno Eternit) e stabilità degli edifici, massiccio intervento (e conseguente arricchimento) della criminalità organizzata alla quale il business immobiliare fruttava, attraverso speculazioni finanziarie e illeciti risparmi sui materiali, quasi quanto il traffico di droga.
In un clima economico e politico non facile, quindi, è nata la politica del condono, una sorta di premio per il ravvedimento operoso: chi autodenunciava gli abusi poteva evitare la demolizione pagando una somma commisurata all’abuso commesso. Fra la fine degli anni ’80 e l’inizio degli anni ’90, quindi, abbiamo avuto una vera e propria corsa al condono e lo Stato ha potuto incassare un ingente ed inaspettato tesoro.
Dopo gli anni del condono, in verità, complice l’occhio sempre più vigile delle istituzioni su un fenomeno che stava degenerando e l’approvazione di nuovi piani regolatori più moderni, il fenomeno dell’abusivismo edilizio ha ridotto la sua portata che è rientrata a livelli fisiologici, nella media europea.
Conseguenze e ripercussioni
Restano oggi da smaltire le sue pesanti conseguenze:
- la poca cura riservata all’analisi idrogeologica del terreno ha permesso la costruzione di grossi complessi in aree instabili, sismiche, a rischio idrico, a rischio inondazione e valanghe. Ne abbiamo visti alcuni esempi nei recenti telegiornali.
- La politica del risparmio e della speculazione sui materiali ha portato ad avere edifici fragili e poco resistenti agli agenti atmosferici e al tempo. La poca manutenzione svolta negli anni ha fatto il resto. Oggi assistiamo a crolli e rovine di edifici ancora abitati.
Inoltre, l’uso di materiali poco costosi ma molto pericolosi come, per esempio, l’amianto, ha reso indispensabili tempestive bonifiche che, in molti casi, non sono ancora ultimate. - É molto difficile trovare corrispondenza, come si diceva anche nel precedente articolo sulla nullità del contratto di compravendita, fra i progetti depositati nei comuni e quelli depositati al catasto. Ancora più spesso, poi, i progetti non corrispondono alla realtà dei fatti. Per di più, in molti comuni, vi sono errori di mappatura e classificazione degli edifici nonché mancanza assoluta di certificati di abitabilità.
- La stessa crisi economica che affligge il Paese da ormai 10 anni è frutto, almeno in parte, di una scellerata politica finanziaria sui mutui immobiliari che ha portato le insolvenze e sofferenze bancarie sui mutui ipotecari ad essere quasi una normalità.
La medesima politica ha contribuito grandemente ad abbassare il prezzo degli immobili (oltre a provocare il ristagno di un eccesso di costruito invenduto) dilapidando gli accantonamenti di coloro che avevano investito nel mattone e che ora vedono il loro capitale dimezzato.
Nuove prospettive
Concludendo, la storia dell’edilizia italiana si scrive giorno dopo giorno ed è impossibile non annotare un deciso cambio di rotta, lento ma effettivo, verso una migliore e più consapevole gestione del territorio e delle risorse: la normativa sulle certificazioni energetiche, sulla gestione delle caldaie, gli incentivi e le detrazioni fiscali per chi ristruttura, l’obbligo di denuncia della composizione dei materiali, i controlli sempre più effettivi e i tentativi di risanamento delle pregresse irregolarità sono tutti interventi che portano a ben sperare per il futuro.
Sull’autrice
FRANCESCA SALVIATO
Avvocato esercitante fra Varese e Busto Arsizio, ha accumulato esperienze in importanti studi legali e in aziende. Collabora tutt’ora con le cattedre di diritto privato dell’Università degli Studi dell’Insubria e dell’Università degli Studi di Milano.
Da alcuni anni ha fondato il suo studio legale e si occupa di tutela e trasmissione dei patrimoni familiari e delle piccole imprese fornendo consulenza a tutto tondo sulla gestione patrimoniale.